Νόμος ιδιοκτησίας

Νόμος αριθ. (7) του 2006 σχετικά με την εγγραφή πραγματικής ιδιοκτησίας στο εμιράτο του Ντουμπάι (η ιδιοκτησία Law') `το Ντουμπάι υπογράφηκε από Highness Sheikh του Mohammed Bin Rashid Al Maktoum, κυβερνήτης του Ντουμπάι, στις 13η Μαρτίου 2006 και μπήκε σε τη δύναμη την 1η Απριλίου 2006.

Σύμφωνα με το νόμο ιδιοκτησίας του Ντουμπάι, το τμήμα εδαφών θα είναι η μόνη αρχή που αναγνωρίζεται όπως όντας σε θέση να καταχωρήσει τα δικαιώματα πραγματικών ιδιοκτησιών για την ιδιοκτησία στο Ντουμπάι. Τα δικαιώματα πραγματικών ιδιοκτησιών ικανά της εγγραφής περιλαμβάνουν τα δικαιώματα της freehold ιδιοκτησίας, τα δικαιώματα της επικαρπίας, τις μακροχρόνιες μισθώσεις μέχρι 99 ετών, τα δικαιώματα Musataha και επίσης τα παράλληλα δικαιώματα όπως οι ανακουφίσεις, τους περιορισμούς και τις υποθήκες πέρα από την πραγματική ιδιοκτησία.

Μερικές ανωτέρω έννοιες εξήγησαν:

• Το δικαίωμα `του usufruct είναι μια έννοια που βρίσκεται στον ομοσπονδιακό αστικό κώδικά μας. Είναι το δικαίωμα να χρησιμοποιηθεί και να χρησιμοποιηθεί η ιδιοκτησία που ανήκει σε ένα άλλο πρόσωπο. Είναι ένα δικαίωμα `σε rem', με άλλα λόγια, είναι ένα δικαίωμα πραγματικών ιδιοκτησιών. Μια μίσθωση είναι πολύ παρόμοια. Χορηγεί επίσης το δικαίωμα να χρησιμοποιηθεί και να εκμεταλλευτεί η ιδιοκτησία που ανήκει σε ένα άλλο πρόσωπο, αλλά σύμφωνα με τον ομοσπονδιακό αστικό κώδικά μας, ένας μισθωτής δεν αποκτά ένα δικαίωμα ιδιοκτησιών μέσω μιας μίσθωσης, αποκτά ακριβώς ένα προσωπικό δικαίωμα, ένα δικαίωμα που είναι εκτελέσιμο μέσω μιας σύμβασης μεταξύ του και του ιδιοκτήτη.

• Η διάκριση μεταξύ του δικαιώματος `του usufruct και ενός δικαιώματος μίσθωσης είναι σημαντική στα πλαίσια των δικαιωμάτων ιδιοκτησιών των αλλοδαπών στο Ντουμπάι και θα συζητηθεί με περαιτέρω λεπτομέρειες κάτωθι. Για τους υπηκόους Ε.Α.Ε. και GCC, υπάρχει πραγματικά πολύ λίγη πρακτική διάκριση μεταξύ του δικαιώματος `του usufruct και μιας μίσθωσης. Και οι δύο δίνουν σε έναν μισθωτή τα ίδια δικαιώματα, δηλαδή το δικαίωμα να χρησιμοποιηθεί και να χρησιμοποιηθεί μια ιδιοκτησία και τα δύο μπορούν να καταχωρηθούν.

• Το δικαίωμα `του musataha είναι παρόμοιο με το δικαίωμα `usufruct'. Είναι το δικαίωμα να χρησιμοποιηθεί και να χρησιμοποιηθεί το έδαφος που ανήκει σε ένα άλλο πρόσωπο μαζί με το δικαίωμα να στηριχτεί σε εκείνο το έδαφος. Είναι το δικαίωμα που βλέπουμε συνήθως χορηγημένος σε έναν μισθωτή μέσω μιας επίγειας `ανάπτυξης Lease

Ιδιοκτησία από τους υπηκόους Ε.Α.Ε. και GCC

Σύμφωνα με το άρθρο 4 του νόμου ιδιοκτησίας του Ντουμπάι, τα Ε.Α.Ε. και οι υπήκοοι και οι επιχειρήσεις GCC εν πλήρη κυριότητα από τέτοιους υπηκόους έχουν το δικαίωμα να είναι κύριοι οποιουδήποτε ενδιαφέροντος ιδιοκτησίας για το εμιράτο του Ντουμπάι, και να καταχωρήσουν τέτοια δικαιώματα στο τμήμα εδαφών. Οι υπήκοοι Ε.Α.Ε. και GCC μπορούν επομένως να είναι κύριοι των δικαιωμάτων ιδιοκτησιών σε όλες τις περιοχές του Ντουμπάι, και μπορούν έτσι οι επιχειρήσεις τους. Αυτό περιλαμβάνει τις εταιρείες περιορισμένης ευθύνης και τις ιδιωτικές κοινές επιχειρήσεις αποθεμάτων στις οποίες όλοι οι μέτοχοι είναι υπήκοοι Ε.Α.Ε. ή GCC.

Εάν μια επιχείρηση ενσωματώνεται στα Ε.Α.Ε. ή σε οποιεσδήποτε από τις άλλες χώρες GCC και έχει τους ξένους μετόχους, δεν θα θεωρηθεί τα Ε.Α.Ε. ή το GCC εθνικός με σκοπό την ιδιοκτησία της ιδιοκτησίας. Η μόνη εξαίρεση σε αυτό είναι δημόσιες κοινές επιχειρήσεις αποθεμάτων, επιχειρήσεις όπως Emaar και ιδιότητες ένωσης, οι οποίες παρατίθενται στη χρηματοοικονομική αγορά του Ντουμπάι. Αυτές οι επιχειρήσεις επιτρέπουν στις μετοχές τους για να αγοραστούν από τους αλλοδαπούς αλλά θεωρούνται ακόμα υπήκοοι Ε.Α.Ε. και μπορούν να είναι κύριοι της ιδιοκτησίας οπουδήποτε στο Ντουμπάι.

Ιδιοκτησία από τους υπηκόους εκτός από τους υπηκόους Ε.Α.Ε. ή GCC

Σύμφωνα με το άρθρο 4 του νόμου ιδιοκτησίας του Ντουμπάι, σε όλες τις υπηκοότητες εκτός από τα Ε.Α.Ε. ή τους υπηκόους GCC χορηγείται το δικαίωμα να είναι κύριοι ενός freehold ενδιαφέροντος, ένα δικαίωμα της επικαρπίας ή μια μακροχρόνια μίσθωση μέχρι 99 ετών σε `areas'of το Ντουμπάι όπως εγκρίνεται από τον κυβερνήτη.

Ο κανονισμός αριθ. 3 του 2006 υπογράφηκε από τον κυβερνήτη και δημοσιεύθηκε στην κυβερνητική επίσημη εφημερίδα στις 3η Ιουλίου 2006. Ο παρών κανονισμός παρέχει στο άρθρο 3 ότι «τα μη-locals μπορούν να είναι κύριοι των ιδιοτήτων όπως freehold που δεν περιορίζεται μέχρι το χρόνο, ή μπορούν να έχουν το δικαίωμα επικαρπίας ή να μισθώσουν δεξιά για μια περίοδο που δεν υπερβαίνει (99) έτη στην πλοκή ή τις πλοκές που παρουσιάζεται απέναντι από κάθε μια από τις under-mentioned περιοχές σύμφωνα με τους χάρτες που εκδίδονται από το τμήμα και που συνδέονται με τον παρόντα κανονισμό». Οι χάρτες δεν δημοσιεύθηκαν με τον κανονισμό. Το άρθρο 3 κατάλογοι 23 υπέδειξε τις περιοχές και διευκρινίζει τις εφαρμόσιμες πλοκές από τους αριθμούς πλοκών τους.

Οι ξένες εταιρείες, καθώς επίσης και τα άτομα, μπορούν να είναι κύριοι ενός freehold τίτλου, μιας μακροχρόνιας μίσθωσης ή ενός δικαιώματος επικαρπίας μέχρι 99 ετών στις οριζόμενες περιοχές. Γίνεται κατανοητό ότι το τμήμα εδαφών δεν θα επιβάλει κανέναν περιορισμό σε αυτό και επομένως δεν θα κάνει καμία διαφορά εάν η επιχείρηση εγγράφεται στα νησιά Κέιμαν, την Αγγλία, το Χονγκ Κονγκ ή οποιαδήποτε άλληδήποτε ξένη αρμοδιότητα, υπό τον όρο ότι τα στοιχεία της νόμιμης ύπαρξης στη χώρα της ενσωμάτωσης δίνονται.

Η θέση των μακροχρόνιων μισθώσεων που χορηγήθηκαν στο εξωτερικό αλλοδαπών υπέδειξε τις περιοχές

Οι μακροχρόνιες μισθώσεις, που πωλούνται στις περιοχές που δεν υποδεικνύονται τις περιοχές, πτώση έξω από την περιοχή του νόμου ιδιοκτησιών του Ντουμπάι, αλλά εν τούτοις δεν είναι παράνομες με κάθε τρόπο. Δεν παραβαίνουν αυτόν τον νόμο ή οποιοδήποτε ομοσπονδιακό νόμο. Εντούτοις, τέτοιες μη καταγεγραμμένες μισθώσεις αντιμετωπίζονται σε έναν διαφορετικό τρόπο για μερικούς λόγους:

οι μη καταγεγραμμένες μισθώσεις ο παραμένουν προσωπικά δικαιώματα, όχι δικαιώματα rem ή ιδιοκτησιών στα δικαιώματα

οι μη καταγεγραμμένες μισθώσεις ο είναι ακόμα σε θέση της κληρονομιάς

οι διαφωνίες ο που προκύπτουν μεταξύ ενός ιδιοκτήτη και ενός μισθωτή μιας μη καταγεγραμμένης μακροχρόνιας μίσθωσης θα δικαστούν ακόμα από την Επιτροπή μισθωμάτων.

Κενές ρυθμίσεις

Το άρθρο 26 παράγραφος (1) του νόμου ιδιοκτησίας του Ντουμπάι ορίζει ότι, «οποιαδήποτε συμφωνία ή διάθεση που γίνεται στην παραβίαση στις διατάξεις αυτού του νόμου ή με την πρόθεση για να παρακάμψει τις παροχές της θα είναι άκυρη». Το άρθρο 26 παράγραφος (2) δίνει οποιοδήποτε ενδιαφερόμενο τρίτο, το τμήμα εδαφών και τη δημόσια δίωξη το δικαίωμα να ζητηθεί από το δικαστήριο για να δηλώσει ένα τέτοιο κενό συναλλαγής. Αυτό κατευθύνεται των αποκαλούμενων sham `ρυθμίσεων. Αυτή η παροχή δεν λέει, παραδείγματος χάριν, ότι οι μακροχρόνιες μισθώσεις που χορηγούνται στους αλλοδαπούς στις περιοχές που δεν υποδεικνύονται τις περιοχές είναι παράνομες. Τι αυτή η παροχή στοχεύουν, είναι εκείνες οι συμφωνίες που ισχυρίζονται να δώσουν ένα δικαίωμα ιδιοκτησίας ιδιοκτησίας σε κάποιο που δεν έχει δικαίωμα για να του είναι κύριο και δεν έχει δικαίωμα για να το καταχωρήσει. Αυτό που θα ήταν κενό, παραδείγματος χάριν, είναι μια συμφωνία πώλησης & αγορών για την πώληση ενός freehold δικαιώματος υπέρ ενός αλλοδαπού για μια ιδιοκτησία σε Deira, δεδομένου ότι οι αλλοδαποί δεν έχουν το δικαίωμα να είναι κύριοι της freehold ιδιοκτησίας σε Deira. Αυτό είναι ένα προφανές παράδειγμα.

Ένα λεπτότερο παράδειγμα να είναι οι ρυθμίσεις τύπων υποψηφίων `ownership που βλέπουμε μερικές φορές, όπου ένας αλλοδαπός που επιθυμεί να είναι κύριος της ιδιοκτησίας θα φθάσει σε μια ρύθμιση με Ε.Α.Ε. εθνικά, όπου τα Ε.Α.Ε. εθνικά θα κρατήσουν τον τίτλο στην ιδιοκτησία στο τμήμα εδαφών, αλλά για όλους τις προθέσεις και το σκοπό ο αλλοδαπός θεωρείται ο ιδιοκτήτης ακινήτου. Οι καλύτερες συμβουλές σε οποιοδήποτε αλλοδαπό που επιθυμεί στην ιδιοκτησία `own σε μια θέση που δεν εγκρίνεται για την ξένη ιδιοκτησία, πρόκειται να πάρουν μια μακροχρόνια μίσθωση της ιδιοκτησίας. Ενώ η μίσθωση δεν μπορεί να καταχωρηθεί, ο αλλοδαπός θα είχε τουλάχιστον τα συμβατικά δικαιώματα σύμφωνα με τη μίσθωση, η οποία μπορεί να επιβληθεί και μια ρύθμιση μισθώσεων δεν είναι παράνομη ή άκυρη.

Πώς ένα πρόσωπο αποδεικνύει την ιδιοκτησία του;

Όσον αφορά την απόδειξη της ιδιοκτησίας της περιουσίας, από την άποψη των άρθρων 5, 22 και 24 του νόμου ιδιοκτησίας του Ντουμπάι, εάν ένας αγοραστής θεωρεί ότι είναι ο ιδιοκτήτης μιας ιδιοκτησίας, της σύμβασης ή άλλης συμφωνίας από τις οποίες αποκτά ότι η ιδιοκτησία είναι ανεπαρκής να το αποδείξει. Ο αγοραστής πρέπει να πάρει τη σύμβαση στο τμήμα εδαφών και να υποβάλει αίτηση για την ιδιοκτησία που καταχωρείται στο όνομά του. Εάν η εφαρμογή είναι στη διαταγή, το τμήμα εδαφών θα καταχωρήσει την ιδιοκτησία του στον κατάλογο ιδιοκτησίας και τον παρέχει έναν `τίτλο Certificate'. Αυτό είναι το έγγραφο που αποδεικνύει την ιδιοκτησία του.

Εάν τα πιστοποιητικά τίτλου είναι αδιαμφισβήτητη ένδειξη της ιδιοκτησίας ιδιοκτησίας, τι εάν έχουν εκδοθεί ανακριβώς ή περιέχουν τις ανακριβείς πληροφορίες; Το άρθρο 7 του νόμου ιδιοκτησίας του Ντουμπάι επιτρέπει τις αντιρρήσεις στα στοιχεία που καταγράφονται στον κατάλογο ιδιοκτησίας `λόγω της απάτης ή forgery'. Περαιτέρω, το άρθρο 13 επιτρέπει στο τμήμα εδαφών για να διορθώσει τα λάθη στον κατάλογο ιδιοκτησίας με την πρωτοβουλία του ή κατά παράκληση ενός ενδιαφερόμενου κόμματος.

Συμπερασματικά, είναι ο ίδιος ο κατάλογος ιδιοκτησίας που σε οποιοδήποτε σημείο εγκαίρως είναι η αποφασιστική πηγή πληροφορίας σχετικά με τα δικαιώματα ιδιοκτησιών, και τα πιστοποιητικά τίτλου περιέχουν ένα αρχείο καθρεφτών εκείνων των πληροφοριών από την ημερομηνία ότι εκδίδονται. Εάν κάποιος χρόνος έχει περάσει δεδομένου ότι ένα πιστοποιητικό τίτλου εκδόθηκε, και ένα συμβαλλόμενο μέρος επιθυμεί να στηριχθεί στις πληροφορίες που περιέχει, πρέπει να πάει στο τμήμα εδαφών και να το ελέγξει σε σχέση με τον κατάλογο ιδιοκτησίας. Οι πληροφορίες μπορεί να είχαν αλλάξει δεδομένου ότι το πιστοποιητικό τίτλου εκδόθηκε, ίσως επειδή το τμήμα εδαφών έχει αποκαταστήσει τον κατάλογο σύμφωνα με το άρθρο 7 ή το άρθρο 13. Ή ίσως οι επόμενες καταχωρήσεις έχουν γίνει στον κατάλογο ιδιοκτησίας χωρίς τη συνεργασία του κατόχου τίτλου, και επομένως χωρίς τροποποίηση στο πιστοποιητικό τίτλου του, παραδείγματος χάριν, κάποια μορφή ενδιαφέροντος τρίτων ή μιας κρίσης δικαστηρίων.

Εγγραφή ενδιαφερόντων τρίτου

Το άρθρο 24 (2) του νόμου ιδιοκτησίας του Ντουμπάι προβλέπει για τα ενδιαφέροντα τρίτων, οποιουσδήποτε όρους, τις επιχειρήσεις, τις επιβαρύνσεις ή οποιαδήποτε άλλαδήποτε στοιχεία του παθητικού σχετικούς με τα δικαιώματα πραγματικών ιδιοκτησιών που καταχωρούνται στο οριζόμενο folio (σελίδα) της μονάδας πραγματικής ιδιοκτησίας.

Πολλές από τις νέες ιδιωτικές κοινότητες που βλέπουμε στο Ντουμπάι ρυθμίζονται και διατηρούνται μέσω μιας κύριας κοινοτικής Διακήρυξης και τα πολυ-κύρια κτήρια ρυθμίζονται μέσω ενός συντάγματος της ένωσης κοβάλτιο-ιδιοκτητών. Αυτά τα δύο έγγραφα περιέχουν διάφορες συμβόλαια και ανακουφίσεις, όπως η υπόσχεση να πληρωθούν οι χρεώσεις υπηρεσιών και ούτω καθεξής. Το τμήμα εδαφών έχει επιβεβαιώσει σε μας ότι τα ενδιαφέροντα τρίτων που περιλαμβάνονται σε αυτά τα έγγραφα θα καταχωρηθούν στους μεμονωμένους τίτλους ιδιοκτησίας.

Εξέταση των διαφωνιών ιδιοκτησίας

Στην περίπτωση μιας διαφωνίας ιδιοκτησίας, το άρθρο 10 του νόμου ιδιοκτησίας του Ντουμπάι ορίζει ότι η ευθύνη για την παραβίαση μιας επιχείρησης για να μεταφέρει οποιοδήποτε δικαίωμα πραγματικών ιδιοκτησιών θα περιοριστεί στην πληρωμή της αποζημίωσης, εάν τέτοια επιχείρηση επιτρέπει ή όχι μια αποζημίωση. Επομένως εάν ένας πωλητής προκαθορίζει στις υποχρεώσεις του στο πλαίσιο μιας συμφωνίας πώλησης & αγορών και αποτυγχάνει να μεταφέρει την ιδιοκτησία στον αγοραστή, ο αγοραστής μπορεί να απαιτήσει τις ζημίες από τον πωλητή για τις απώλειές του που υφίστανται, αλλά δεν μπορεί να αναγκάσει τον πωλητή για να μεταφέρει την ιδιοκτησία σε τον. Με άλλα λόγια, η συγκεκριμένη απόδοση δεν είναι διαθέσιμη ως θεραπεία.

Η ερώτηση προκύπτει ως προς ποιο φόρουμ θα έπρεπε να χρησιμοποιηθεί για την επίλυση των διαφωνιών που προκύπτουν βάσει αυτού του νόμου; Το άρθρο 27 του νόμου ακυρώνει συγκεκριμένα ένα διάταγμα της 6ης Νοεμβρίου 1977. Ότι το διάταγμα του 1977 απέτρεψε οποιεσδήποτε σχετικές με την ιδιοκτησία διαφωνίες από την αρχειοθέτηση στο δικαστήριο εκτός αν η υπόθεση αναφέρθηκε σε το από το τμήμα εδαφών. Τώρα που έχει ακυρωθεί το διάταγμα και οποιοδήποτε θλιμμένο συμβαλλόμενο μέρος μπορεί τώρα να αρχειοθετήσει μια αξίωση άμεση με τα δικαστήρια του Ντουμπάι ή να εφαρμόσει οποιαδήποτε συμφωνηθείσα διαδικασία διαιτησίας.