Loi de propriété

Numéro de loi (7) de 2006 au sujet de l'enregistrement de propriété immobilière dans l'Emirat de Dubaï (le Law') de propriété de Dubaï de `a été signé par son cheik Mohamed Bin Rashid Al Maktoum, règle d'altesse de Dubaï, le 13 mars 2006 et est entré en vigueur le 1er avril 2006.

Selon la loi de propriété de Dubaï, le département de terres sera la seule autorité identifiée en tant que pouvant enregistrer de vrais droits de propriété pour la propriété à Dubaï. Les vrais droits de propriété capables de l'enregistrement incluent des droits de propriété de propriété foncière perpétuelle libre, des droits de l'usufruit, des baux à long terme de jusqu'à 99 ans, des droits de Musataha et également des droits collatéraux tels que des servitudes, des restrictions et des hypothèques au-dessus de propriété immobilière.

Les deux ou trois les concepts ci-dessus expliqués :

• Le juste de `de l'usufruct est un concept qui est trouvé en notre code civil fédéral. C'est le juste à la propriété d'exploit d'utiliser-et appartenant à une autre personne. C'est un juste de `dans rem', en d'autres termes, que c'est un vrai droit de propriété. Un bail est très semblable. Il accorde également la droite à utiliser-et tirent profit de la propriété appartenant à une autre personne, mais selon notre code civil fédéral, un locataire n'acquiert pas un droit de propriété par un bail, il acquiert juste une droite personnelle, une droite qui est exécutoire par un contrat entre se et le propriétaire.

• La distinction entre le juste de `de l'usufruct et un droit loué à bail est importante dans le cadre des droits de propriété des étrangers à Dubaï et sera discutée dans davantage de détail ci-dessous. Pour les ressortissants des EAU et de GCC, il y a distinction pratique vraiment très petite entre le juste de `de l'usufruct et un bail. Tous les deux donnent à un locataire les mêmes droits, à savoir la droite à l'exploit d'utiliser-et une propriété et toutes les deux peut être enregistrée.

• Le juste de `du musataha est semblable vers le juste de `d'usufruct'. C'est le juste à la terre d'exploit d'utiliser-et appartenant à une autre personne avec la droite de construire sur cette terre. C'est le juste que nous voyons généralement accordé à un locataire par un développement au sol Lease de `

Propriété par les ressortissants des EAU et de GCC

Selon l'article 4 de la loi de propriété de Dubaï, les EAU et les ressortissants et les compagnies de GCC complètement possédés par de tels ressortissants ont le droit à propre n'importe quel intérêt de propriété pour l'Emirat de Dubaï, et pour avoir de tels droits enregistrés au département de terres. Les ressortissants des EAU et de GCC peuvent donc posséder des droits de propriété dans toutes les régions de Dubaï, et ainsi peuvent leurs compagnies. Ceci inclut les sociétés à responsabilité limitée anonymes et les sociétés par action privées auxquelles tous les actionnaires sont les ressortissants des EAU ou de GCC.

Si une compagnie est incorporée aux EAU ou dans l'un des d'autres pays de GCC et a les actionnaires étrangers, on ne le considérera pas national des EAU ou de GCC afin de posséder la propriété. La seule exception à ceci est des sociétés par action publiques, des compagnies telles qu'Emaar et des propriétés des syndicats, qui sont énumérées sur le marché financier de Dubaï. Ces compagnies permettent à leurs parts d'être achetées par des étrangers mais sont toujours considérées les ressortissants des EAU et peuvent posséder la propriété n'importe où à Dubaï.

Propriété par Nationals autre que les ressortissants des EAU ou de GCC

Selon l'article 4 de la loi de propriété de Dubaï, toutes les nationalités autres que les ressortissants des EAU ou de GCC sont accordées au droit au propre un intérêt de propriété foncière perpétuelle libre, à un droit de l'usufruit ou à un bail à long terme de jusqu'à 99 ans dans l'areas'of esignated par `Dubaï comme approuvées par le gouverneur.

Le numéro 3 de règlement de 2006 a été signé par le gouverneur et édité dans la gazette officielle du gouvernement le 3 juillet 2006. Ce règlement fournit à l'article 3 que les « non-gens du pays peuvent posséder des propriétés comme propriété foncière perpétuelle libre non limitée par temps, ou peut avoir le droit d'usufruit ou louer bien pendant une période ne dépassant pas (99) années dans la parcelle de terrain ou les parcelles de terrain montrées vis-à-vis de chacun des secteurs mentionnés ci-dessous selon les cartes publiées par le département et attachées avec ce règlement ». Les cartes n'ont pas été éditées avec le règlement. Les listes 23 de l'article 3 ont indiqué des secteurs et spécifient les parcelles de terrain applicables par leurs nombres de parcelle de terrain.

Les entreprises étrangères, comme des individus, peuvent posséder un titre de propriété foncière perpétuelle libre, un bail à long terme ou un juste d'usufruit de jusqu'à 99 ans dans les secteurs indiqués. On le comprend que le département de terres n'imposera aucune restriction à ceci et il ne fera donc aucune différence si la compagnie est enregistrée les Iles Cayman, l'Angleterre, au Hong Kong ou n'importe quelle autre juridiction étrangère, à condition que l'évidence de l'existence légale dans le pays de l'incorporation soit donnée.

Le statut des baux à long terme a accordé aux secteurs indiqués par extérieur d'étrangers

Les baux à long terme, vendus dans les secteurs qui ne sont pas indiqués des secteurs, chute en dehors de l'AMBIT de la loi de propriété de Dubaï, mais néanmoins ne sont pas illégaux de quelque façon. Ils ne violent cette loi ou aucune loi fédérale. Cependant, de tels baux non inscrits sont traités d'une manière différente pour quelques buts :

les baux non inscrits d'o demeurent des justex personnels, pas des juste en rem ou des droits de propriété ;

les baux non inscrits d'o sont encore capables de l'héritage ;

des conflits d'o surgissant entre un propriétaire et un locataire d'un bail à long terme non inscrit seront encore jugés par le Comité de loyers.

Arrangements vides

L'article 26 (1) de la loi de propriété de Dubaï prévoit cela, « n'importe quel accord ou la disposition faite dans la violation aux dispositions de cette loi ou avec l'intention de tourner ses dispositions sera nulle et ». L'article 26 (2) donne n'importe quel tiers intéressé, le département de terres et la poursuite publique la droite d'inviter la cour à déclarer un tel vide de transaction. Ceci est dirigé à de soi-disant arrangements de feinte de `. Cette disposition n'indique pas, par exemple, que les baux à long terme ont accordé aux étrangers dans les secteurs qui ne sont pas indiqués des secteurs soyez illégal. Ce que cette disposition est visée, sont ces accords qui prétendent donner un droit de propriété de propriété à quelqu'un à qui n'a pas droit le possèdent et ne sont pas autorisé à l'enregistrer. Ce qui serait vide, par exemple, est une vente et l'accord d'achat en vente d'un juste de propriété foncière perpétuelle libre en faveur d'un étranger en ce qui concerne une propriété dans Deira, car les étrangers n'ont pas le droit à possèdent la propriété de propriété foncière perpétuelle libre dans Deira. C'est un exemple évident.

Un exemple plus subtile pourrait être le type arrangements d'ownership de dénommé de `que nous voyons parfois, où un étranger à qui souhaite possèdent la propriété atteindra un arrangement avec un national des EAU, où les EAU nationaux tiendront le titre sur la propriété au département de terres, mais pour toutes les intentions et purpose l'étranger se considère comme étant le propriétaire. Le meilleur conseil à n'importe quel étranger souhaitant à la propriété d'own de `dans un endroit qui n'est pas approuvé pour la propriété étrangère, est de prendre un bail à long terme de la propriété. Tandis que le bail ne peut pas être enregistré, l'étranger aurait au moins des droits contractuels conformément au bail, qui peut être imposé et un arrangement de bail n'est pas illégal ou inadmissible.

Comment est-ce qu'une personne prouve sa propriété ?

Concernant la preuve de la propriété de la propriété, au titre des articles 5, 22 et 24 de la loi de propriété de Dubaï, si un acheteur considère qu'il est le propriétaire d'une propriété, le contrat ou tout autre accord par lesquels il acquiert cette propriété est insuffisant pour la prouver. L'acheteur doit prendre le contrat au département de terres et solliciter la propriété à enregistrer dans son nom. Si l'application est en règle, le département de terres enregistrera sa propriété dans le registre de propriété et le publiera avec un titre Certificate'. de `. C'est le document qui prouve sa propriété.

Si les certificats de titre sont preuve concluante de propriété de propriété, ce qui s'ils ont été publiés inexactement ou contiennent l'information incorrecte ? L'article 7 de la loi de propriété de Dubaï permet des objections aux données enregistrées dans le `de registre de propriété en raison de la fraude ou du forgery'. De plus, l'article 13 autorise le département de terres pour corriger des erreurs dans le registre de propriété sur sa initiative ou sur demande d'un ayant droit.

En conclusion, c'est le registre de propriété lui-même qui à un point quelconque à temps est la source d'information concluante concernant des droits de propriété, et les certificats de titre contiennent un disque de miroir de cette information en date de la date qu'ils sont publiés. Si une certaine heure a passé depuis qu'un certificat de titre a été délivré, et des souhaits d'une partie pour se fonder sur l'information qu'il contient, il devrait aller au département de terres et le vérifier contre le registre de propriété. L'information a pu avoir changé puisque le certificat de titre a été délivré, peut-être parce que le département de terres a rectifié le registre conformément à l'article 7 ou à l'article 13. Ou peut-être des entrées suivantes ont été faites dans le registre de propriété sans coopération du support de titre, et donc sans amendement à son certificat de titre, par exemple, une certaine forme d'intérêt de tiers ou d'un jugement de la Cour.

Enregistrement d'intérêts de tiers

Article 24 (2) de la loi de propriété de Dubaï prévoit des intérêts de tiers, toutes les conditions, des entreprises, des encombrements ou n'importe quels autres éléments de passif liés à de vrais droits de propriété d'être enregistré dans le folio indiqué (page) de l'unité de propriété immobilière.

Plusieurs des nouvelles communautés privées que nous voyons à Dubaï sont contrôlées et maintenues par une déclaration principale de la Communauté et des bâtiments multi-possédés sont contrôlées par une constitution de l'association de Co-owners. Ces deux documents contiennent un certain nombre d'engagements et de servitudes, telles que la promesse de payer des frais administratifs et ainsi de suite. Le département de terres a confirmé à nous que les intérêts de tiers contenus dans ces documents seront enregistrés sur les différents titres de propriété.

Traiter des conflits de propriété

Dans le cas d'un conflit de propriété, l'article 10 de la loi de propriété de Dubaï prévoit que la responsabilité pour ouvrir une brèche une entreprise pour transférer n'importe quel vrai droit de propriété sera limitée au paiement de l'indemnité, si une telle entreprise prévoit une indemnité. Par conséquent si un vendeur se transfère sur ses engagements aux termes d'un accord de vente et d'achat et ne vire pas la propriété sur l'acheteur, l'acheteur peut réclamer des dommages du vendeur pour ses pertes enregistrées, mais ne peut pas forcer le vendeur à virer la propriété sur lui. En d'autres termes, l'exécution spécifique n'est pas disponible comme remède.

La question se pose quant à quel forum devrait être utilisé pour des conflits de arrangement surgissant en vertu de cette loi ? L'article 27 de la loi abroge spécifiquement un décret daté du 6 novembre 1977. Que le décret 1977 a empêché n'importe quelle propriété a rapporté des conflits à partir de l'classement à la cour à moins que le cas lui ait été mentionné par le département de terres. Maintenant que le décret a été abrogé et n'importe quelle partie chagrinée peut maintenant déposer une requête directe avec les cours de Dubaï ou mettre en application n'importe quel processus convenu d'arbitrage.