De Wet van het bezit

Wet Nr. (7) van 2006 betreffende de Registratie van het Echte Bezit in de Emiraat van Doubai (het `werd Doubai Bezit Law') ondertekend door Zijn Sjeik Mohammed Bin Rashid Al Maktoum, Heerser van de Hoogheid van Doubai, op 13 Maart 2006 en van kracht werd op 1 April 2006.

Volgens de Wet van het Bezit van Doubai, zal de Afdeling van het Land het enige gezag erkend zoals kunnend echte eigendomsrechten voor bezit in Doubai registreren zijn. De echte eigendomsrechten geschikt voor registratie omvatten rechten van onvervreemdbare eigendom, rechten van usufruct, lange huur van zelfs 99 jaar, rechten van Musataha en ook collaterale rechten zoals erfdienstbaarheden, beperkingen en hypotheken over echt bezit.

De een paar bovengenoemde concepten verklaarden:

• Het recht `van usufruct is een concept dat in onze Federale Burgerlijke Code wordt gevonden. Het is het recht en bezit te gebruiken te exploiteren dat tot een andere persoon behoort. Het is een `juiste in rem', met andere woorden, is het een echt eigendomsrecht. Een huur is zeer gelijkaardig. Het verleent ook het recht en uit bezit te gebruiken voordeel te halen dat tot een andere persoon behoort, maar volgens onze Federale Burgerlijke Code, verwerft een huurder geen eigendomsrecht door een huur, verwerft hij enkel een persoonlijk recht, een recht dat door een contract tussen zich en de eigenaar uitvoerbaar is.

• Het onderscheid tussen het recht `van usufruct en een huurrecht is belangrijk in de context van de eigendomsrechten van vreemdelingen in Doubai en zal wordt besproken in verder hieronder detail. Voor de ingezetenen van de V.A.E en GCC, is er werkelijk zeer weinig praktisch onderscheid tussen het recht `van usufruct en een huur. Allebei geven een huurder de zelfde rechten, namelijk kunnen het recht een bezit te gebruiken en te exploiteren en allebei worden geregistreerd.

• Het recht `van musataha is gelijkaardig aan het recht `van usufruct'. Het is het recht en land te gebruiken te exploiteren dat tot een andere persoon samen met het recht behoort op dat land voort te bouwen. Het is het recht dat wij algemeen verleend aan een huurder door een Ontwikkeling Lease van de Grond `zien

Eigendom door de Ingezetenen van de V.A.E en GCC

Volgens Artikel 4 van de Wet van het Bezit van Doubai, hebben de V.A.E en GCC de volledige ingezetenen en de bedrijven door dergelijke ingezetenen het recht om om het even welke bezitsrente in de Emiraat van Doubai te bezitten, en dergelijke rechten te hebben die bij de Afdeling van het Land worden geregistreerd. De ingezetenen van de V.A.E en GCC kunnen daarom eigendomsrechten op alle gebied van Doubai in handen hebben, en kunnen zo hun bedrijven. Dit omvat openbare aansprakelijkheidsvennootschappen en privé joint stock bedrijven waarin alle aandeelhouders de ingezetenen van de V.A.E of GCC zijn.

Als een bedrijf in de V.A.E of in om het even welke andere GCC landen wordt opgenomen en buitenlandse aandeelhouders heeft, zal het beschouwd worden als de V.A.E of geen GCC nationaal voor het bezitten van bezit. De enige uitzondering op dit is Openbare Commanditaire Vennootschappen, bedrijven zoals Emaar en de Eigenschappen van de Unie, die op de Financiële Markt van Doubai vermeld zijn. Deze bedrijven laten hun aandelen toe om door vreemdelingen worden gekocht maar nog als om de ingezetenen van de V.A.E beschouwd en kunnen bezit in Doubai overal bezitten.

Eigendom door Ingezetenen buiten de Ingezetenen van de V.A.E of GCC

Volgens Artikel 4 van de Wet van het Bezit van Doubai, worden alle nationaliteiten buiten de V.A.E of GCC ingezetenen verleend het recht een onvervreemdbare rente te bezitten, esignated een recht van usufruct of een lange huur van zelfs 99 jaar in `areas'of Doubai zoals erkend door de Heerser.

De verordening Nr 3 van 2006 werd ondertekend door de Heerser en werd gepubliceerd in de officiële krant van de overheid op 3 Juli 2006. Deze Verordening verstrekt bij Artikel 3 dat „niet-locals eigenschappen kunnen kunnen bezitten onvervreemdbaar niet beperkt tegen tijd, of het usufruct recht hebben of net voor een periode huren die (99) overschrijdt jaren in het perceel of de percelen niet die tegenover elk van de onderstaande gebieden volgens de kaarten wordt getoond die door de Afdeling worden uitgegeven en in bijlage met deze Verordening“. De kaarten werden niet gepubliceerd met de Verordening. Artikel 3 lijsten 23 wees gebieden aan en specificeert de toepasselijke percelen door hun perceelaantallen.

De buitenlandse bedrijven, evenals de personen, kunnen een onvervreemdbare titel, een lange huur of een usufruct recht van zelfs 99 jaar in de aangewezen gebieden in handen hebben. Men begrijpt dat de Afdeling van het Land geen beperkingen aan dit zal opleggen en het daarom geen verschil zal maken of het bedrijf in de Caymaneilanden, Engeland, Hong Kong of een andere buitenlandse jurisdictie wordt geregistreerd, op voorwaarde dat het bewijsmateriaal van wettig bestaan in het land van integratie wordt gegeven.

Het statuut van Lange Huur die aan vreemdelingenbuitenkant worden verleend wees Gebieden aan

De lange huur, die op gebieden worden verkocht die niet gebieden worden aangewezen, daling buiten het gebied van de Wet van het Bezit van Doubai, maar niettemin zijn in geen geval onwettig. Zij overtreden deze Wet of geen Federale Wet. Nochtans, worden dergelijke niet geregistreerde huur behandeld op een verschillende manier voor sommige doeleinden:

o de Niet geregistreerde huur blijven persoonlijke rechten, niet zakelijke rechten of eigendomsrechten;

o de Niet geregistreerde huur kunnen nog worden geërftg;

o de Geschillen die zich tussen een eigenaar en een huurder van een niet geregistreerde lange huur voordoen zullen nog geoordeeld worden door het Comité van Huren.

Nietige Regelingen

Artikel 26 (1) van de Wet van het Bezit van Doubai bepaalt dat, „Om het even welke overeenkomst of verwijdering die in schending aan de bepalingen van deze Wet wordt gemaakt of met de bedoeling om zijn bepalingen te omringen“ ongeldig en nietig zal zijn. Artikel 26 (2) geeft om het even welke geinteresseerde derde, Afdeling van het Land en de Openbare Vervolging het recht het hof te verzoeken om zulk een transactieleegte te verklaren. Dit wordt geleid bij zogenaamde `veinzerijregelingen. Deze voorziening zegt niet, bijvoorbeeld, dat de lange huur die aan vreemdelingen op gebieden worden verleend die niet gebieden worden aangewezen onwettig zijn. Wat deze voorziening op wordt gericht, zijn die overeenkomsten die beweren om een recht van de bezitseigendom op iemand te geven wie niet het recht heeft om het te bezitten en niet het recht heeft om het te registreren. Wat nietig, bijvoorbeeld zou zijn, een Overeenkomst van de Verkoop & van de Aankoop voor de verkoop van een onvervreemdbaar recht ten gunste van een vreemdeling met betrekking tot een bezit in Deira is, aangezien de vreemdelingen niet het recht hebben onvervreemdbaar bezit in Deira te bezitten. Dat is een duidelijk voorbeeld.

Een subtieler voorbeeld zou de `benoemde ownership type regelingen kunnen zijn die wij soms zien, waar een vreemdeling die wenst om bezit te bezitten een regeling met nationale de V.A.E zal bereiken, waarin de nationale V.A.E titel aan het bezit bij de Afdeling van het Land zullen houden, maar voor al bedoelingen en het doel overweegt de vreemdeling zich om de bezitseigenaar te zijn. De beste raad aan om het even welke vreemdeling die aan bezit `own in een plaats dit wenst die niet voor buitenlandse eigendom wordt goedgekeurd, moet een lange huur van het bezit nemen. Terwijl de huur niet kan worden geregistreerd, zou de vreemdeling minstens contractuele rechten overeenkomstig de huur hebben, die kan worden afgedwongen en een huurregeling niet onwettig of ongeldig is.

Hoe bewijst een persoon zijn eigendom?

Betreffende bewijs van eigendom van bezit, in termen van Artikelen 5, 22 en 24 van de Wet van het Bezit van Doubai, als een koper van mening is dat hij de eigenaar van een bezit, het contract of andere overeenkomst is waardoor hij verwerft dat de eigendom ontoereikend is om het te bewijzen. De koper moet het contract nemen aan de Afdeling van het Land en eigendom aanvragen die in zijn naam moet worden geregistreerd. Als de toepassing in orde is, zal de Afdeling van het Land zijn eigendom in het Register van het Bezit registreren en zal hem met een `- Titel Certificate'. uitgeven. Dit is het document dat zijn eigendom bewijst.

Als de Certificaten van de Titel afdoend bewijsmateriaal van bezitseigendom zijn, wat als zij verkeerd zijn uitgegeven of onjuiste informatie bevat? Artikel 7 van de Wet van het Bezit van Doubai staat bezwaren tegen de gegevens toe die in het Register van het Bezit `wegens fraude of forgery'. worden geregistreerd. Verder, machtigt Artikel 13 de Afdeling van het Land om fouten in het Register van het Bezit op zijn eigen initiatief of op verzoek van een belanghebbende partij te verbeteren.

Samenvattend, is het het Register van het Bezit zelf dat op om het even welk punt op tijd de afdoende bron van informatie betreffende eigendomsrechten is, en de Certificaten van de Titel bevatten een spiegelverslag van die informatie vanaf de datum dat zij worden uitgegeven. Als wat tijd heeft overgegaan aangezien een Certificaat van de Titel werd verstrekt, en een partij om zich op de informatie wenst te baseren die het bevat, zou hij naar de Afdeling van het Land moeten gaan en het controleren tegen het Register van het Bezit. De informatie kan veranderd zijn aangezien het Certificaat van de Titel werd verstrekt, misschien omdat de Afdeling van het Land het Register overeenkomstig Artikel 7 of Artikel 13 heeft gerectificeerd. Of misschien zijn de verdere ingangen gemaakt in het Register van het Bezit zonder de samenwerking van de titelhouder, en daarom zonder amendement bij zijn Certificaat van de Titel, bijvoorbeeld, één of andere vorm van derdebelang of een hofvonnis.

Registratie van de Belangen van de Derde

Artikel 24 (2) van de Wet van het Bezit van Doubai voorziet derdebelangen, om het even welke voorwaarden, ondernemingen, lasten of een andere aansprakelijkheden met betrekking tot Echte Eigendomsrechten die in het aangewezen folio (pagina) van de Eenheid van het Echte Bezit moeten worden geregistreerd.

Veel van de nieuwe privé gemeenschappen worden die wij in Doubai zien geleid en door een Hoofd Communautaire Verklaring gehandhaafd en de multi-bezeten gebouwen worden geleid door een Grondwet van de Co-Eigenaars Vereniging. Deze twee documenten bevatten een aantal overeenkomsten en erfdienstbaarheden, zoals de belofte om servicen etc. te betalen. De afdeling van het Land heeft aan ons bevestigd dat de derdebelangen in deze documenten op de individuele bezitstitels zullen worden geregistreerd.

Het behandelen van de Geschillen van het Bezit

In het geval van een bezitsgeschil, bepaalt Artikel 10 van de Wet van het Bezit van Doubai dat de aansprakelijkheid voor het overtreden van een onderneming om om het even welk Echt Eigendomsrecht over te brengen tot betaling van schadevergoeding beperkt zal zijn, al dan niet dergelijke onderneming een schadevergoeding voorziet. Daarom als een verkoper op zijn verplichtingen in het kader van een Overeenkomst van de Verkoop & van de Aankoop in gebreke blijft en er niet in slaagt om het bezit naar de koper over te brengen, kan de koper schade van de verkoper voor zijn opgelopen verliezen eisen, maar kan niet de verkoper dwingen om het bezit naar hem over te brengen. Met andere woorden, zijn de specifieke prestaties niet beschikbaar als remedie.

De zou vraag rijst in verband met welk forum voor het regelen van geschillen die voordoen zich in het kader van deze Wet moeten worden gebruikt? Artikel 27 van de Wet herroept specifiek een Besluit gedateerd 6 November 1977. Dat het Besluit van 1977 om het even welke bezit verwante geschillen worden ingediend bij hof verhinderde tenzij het geval werd doorverwezen naar het door de Afdeling van het Land. Nu het Besluit is herroepen en om het even welke gegriefde partij kan een eis nu indienen direct met de Hof van Doubai of om het even welk goedgekeurd arbitrageproces uitvoeren.